KAVRAMLAR:
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup taraflar arasında belirlenen bir tarihte ve belirlenen koşullarla, tapu memuru önünde satış sözleşmesinin yapılmasının üstlenildiği bir sözleşmedir.
Bu husus Medeni Kanun md. 706;
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması,resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.”
şeklinde düzenlenmiştir.
Taraflar arasında yapılan bu sözleşme, resmi şekilde yapılmamış ise geçersiz olup bir bağlayıcılığı kalmayacaktır.
ALACAĞIN TEMLİKİ: Alacağın temliki tek taraflı bir borçlandırıcı işlem olup alacaklının alacağını borçlunun rızasına ihtiyaç duyulmadan bir üçüncü kişiye devrettiği hukuki bir işlemdir.
Bu hususla ilgili Türk Borçlar Kanunu md. 183;
“Kanun, sözleşme veya işin niteliği engel olmadıkça alacaklı, borçlunun rızasını aramaksızın alacağını üçüncü bir kişiye devredebilir. Borçlu, devir yasağı içermeyen yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı devralmış olan üçüncü kişiye karşı, alacağın devredilemeyeceğinin kararlaştırılmış bulunduğu savunmasını ileri süremez.”
şeklinde düzenlenmiştir.
Bundan başka Alacağın temliki bir şekil şartına da bağlıdır bu husus Türk Borçlar Kanunu 184’te düzenlenmiştir;
“Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Alacağın devri sözü verme, şekle bağlı değildir.”
Verilen bu hükümden de anlaşılacağı üzere alacağın temlikinin geçerli olması ve hukuki bir sonuç doğurabilmesi için yazılı bir şekilde yapılmış olması gerekmektedir.
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi atipik bir sözleşme olup kanunda düzenlenmemiştir sözleşme serbestisi uyarınca uygulamada ortaya çıkan bu sözleşme Arsa malikinin arsasını devretmeyi, müteahhidin ise bağımsız bölümleri inşa edip, inşa edilen bağımsız bölümleri arsa maliki ile paylaşmayı üstlendiği bir sözleşmedir.
kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şekliyle ilgili ise Türk Medeni Kanunu md. 706’ya gitmek gerekir
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması,resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir.”
şeklinde düzenlenmiştir.
madde metninden de anlaşılacağı üzere taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği tapuda memur önünde resmi şekilde yapılmış olmalarına bağlıdır.
Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmelerinden Doğan Uyuşmazlıklar Hakkında Bilgi Almak için Bizimle İletişime Geçebilirsiniz.
Daha Fazla Bilgi!
Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Satış Sözleşmeleri Hakkında Genel Bilgiler!
Öncelikle kural olarak yüklenici ile bir başkası arasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilmesi için, bu sözleşmenin tapuda memur önünde resmi bir şekilde yapılması gerekmektedir. Bunun aksine düzenlenen adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şekle aykırılıktan dolayı geçersiz olup hiçbir hüküm ve sonuç doğuramayacaktır.
Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2018/7902 K. 2019/574 T. 24.1.2019
“Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı için TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Geçersiz sözleşmelerde herkes aldığını iade etmekle yükümlüdür. İade edilirken, ödenen paranın ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması gerekmektedir. Bu şekilde, denkleştirici adalet ilkesi gereğince, tam bir eski hale getirme yükümlülüğü yerine getirilmiş olmaktadır.2- Resmi şekilde yapılmayan, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yargıtay kararlarına göre eğer yüklenici arsayı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak temin etmişse, burada bir alacak söz konusu olduğu için, yapılan sözleşme satış vaadi değil alacağın temliki olarak ayakta kalmaya ve taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir. Yargıtay Kararı – 19. HD., E. 2017/2351 K. 2019/609 T. 5.2.2019
Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının davadışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.
Bir diğer durum ise yüklenici ve arsa maliki sıfatlarının birleşmesi halinde yapılan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu durumda ise öncelikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olacaktır. Aynı zamanda yüklenici ve arsa maliki sıfatları da birleştiğinden dolayı, ortada bir alacak olmayacak, taraflar arasında yapılan adi yazılı sözleşme alacağın temlikine de dönüşemeyecektir. Yargıtay’ın içtihadı birlerştirme kararında da yapılan yapı, kat mülkiyeti kütüğüne veya kat irtifakı kütüğüne tescil edilmemişse bile, yapılacak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, ancak noterde yapılması halinde geçerli olacağı hükme bağlanmıştır.
Yargıtay Kararı – İBGK., E. 1978/3 K. 1978/4 T. 24.04.1978
“…Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına Eşya Hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden aynî hak olarak tapuda satım ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı (iltizamî) bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir. Sözleşme yapma vaadi, bir sözleşme olarak genellikle sözleşmeler hakkındaki hükümlere bağlıdır. Borçlandırıcı sözleşmelerin konusuna ilişkin genel sınırlar. Borçlar Kanununun 19 ve 20 inci maddelerinde gösterilmiştir. Bunlara göre konusu ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı ve konusu imkansız olan sözleşmeler yapılamaz. Konumuzdaki bağımsız bölüm satış vaadi, yasalara aykırı olmadığı gibi objektif anlamda imkansız da değildir. Satış konusunun ifa zamanında var olması veya satıcının tasarrufunda bulunması yeterlidir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir. Çünkü satışı vaad eden yüklenicinin inşaatı bitirmesi, taşınmaza tek başına malik ise kendisinin kat mülkiyetini kurması ve bağımsız bölüm satım sözleşmesi yapması ve taşınmazı tapuda temlik etmesi, taşınmazda ortak paydaşlar varsa onlarla anlaşarak kat mülkiyetini kurması bağımsız bölümü alıcıya satması olanağı bulunduğundan objektif imkansızlık yoktur. Kat irtifakı için de durum böyledir.
…
5Sözleşmenin hangi resmî memur tarafından düzenlenmesi gerektiği sorununa gelince : Henüz kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle satış vaadinde bulunan, ileride kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması sonucu malik olacağı bağımsız bir bölümün satım sözleşmesini yapmayı borçlanmaktadır. Burada bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi söz konusu olduğundan 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ncı maddesinin 3 üncü bendi gereğince bu işlemi noterler yapmaya yetkilidirler.”
…
Gerçekten, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14 üncü maddeleri gereğince, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu memuru tarafından düzenlenecek resmî senet (sözleşme) ve tapu siciline tescil ile kurulur. Ne var ki, bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesiyle kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulmamakta, sadece ileride kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulacak bağımsız bölümün satışı vaad edilmektedir. Sözü edilen satış vaadi sözleşmesinin Kat Mülkiyeti Kanununun 10-14 üncü maddelerinde düzenlenmiş olan kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurma işlemi ve sözleşmesiyle bir ilgisi ve benzerliği yoktur. Bunlar şekil bakımından olduğu kadar esas ve konu yönünden de farklı ve ayrı işlemlerdir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulabilmesi için yalnız taşınmaz malikinin bu husustaki tek taraflı irade açıklamasının veya taşınmazın bütün paydaşlarının bu konuda aldıkları kararın sözleşme denilen resmî senetle tespiti gereklidir.
Daha önce 3 üncü kişiye karşı bağımsız bölüm satış vaadi yapılmış olsa bile lehine satış vaadinde bulunulan kişi, bu işlemlere katılmaz. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurmak için senet düzenlenmesi, taşınmaz maliki veya malikleriyle 3 üncü kişi arasında herhangi bir hukukî ilişki yaratmaz. Burada taşınmaz malikinin değişmesi söz konusu olmadığı gibi bir mülkiyet devri işlemi de yer almaz. Şu halde satış vaadi sözleşmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 10 uncu ve onu izleyen maddelerinde düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma sözleşmesi olarak nitelendirilemeyeceğinden bunun Kat Mülkiyeti Kanununun 10, 13 ve 14 üncü maddelerindeki şekle bağlı olduğu hiçbir yönden kabul edilemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir taşınmaz niteliğinde olduğundan, böyle bir bölümün satışı vaadi aslında bir taşınmaz satışı vaadinden başka bir şey değildir. Tarafların gerçek iradeleri de buna yöneliktir.
O nedenlerle bağımsız bölüme ilişkin kat mülkiyeti yada kat irtifakı satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Yasasının 60 inci maddesinin 3 üncü bendi gereğince noterler tarafından düzenlenebilir. Noterlerce düzenlenen böyle bir satış vaadi sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlayıcı niteliktedir.”
Kararda yer alan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin şekil şartını belirleyen düzenleme ise Noterlik Kanununun 89. maddesinde “Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Karar metninden ve Noterlik Kanunu’nun ilgili maddesinden de anlaşıldığı üzere kat irtifakı yada kat mülkiyeti tapusu olmadan yapılan satış/satış vaadi sözleşmelerinin niteliğinin net bir şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olduğu, bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen resmi şekil şartına uygun bir biçimde akdedilmesi gerektiği, bu şartı sağlamayan sözleşmelerin ise geçersiz olacağı hükme bağlanmıştır.
Kat İrtifakı Tapusu Çıkmadan Önce Yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri Geçerli Midir?
Yukarıdaki açıklamalardan ve dahi eklenen Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde ve resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Ancak yüklenici arsayı, üçüncü kişilerle yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle temin etmişse, bir alacak hakkı söz konusu olacak ve yapılan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz sayılmayıp bir alacağın temliki sözleşmesi gibi hüküm ve sonuç doğuracaktır. Fakat arsa maliki ve yüklenici sıfatlarının birleştiği durumlarda, ortada bir alacaktan da söz edilemeyeceğinden, yapılan adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacak ve alacağın temlikine de dönüşemeyecektir. Dolayısıyla ortada bütün asli ve fer’i sonuçları itibariyle geçersiz ve hukuk düzeni içerisinde sonuç doğuramayacak bir sözleşme gündeme gelecektir. İşbu durumda gidilebilecek tek yol sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak ifa edilmiş olan edimlerin geri iadesi; bu mümkün değilse tarafların geçersiz sözleşmeden kaynaklanan zararlarının tazmini olacaktır.
Av. M. Talha Arslan
Av. Mücahit Tüz
Stj. Av. Atakan Alkış