Sözleşmeler, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuki işlemlerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda sözleşmeler kural olarak hiçbir şekil şartına bağlı değildir. Kanunda özel olarak şekil şartına bağlanmamış türdeki sözleşmeler; yazılı, sözlü veya resmi şekillerden biri ile kurularak geçerli hale gelmektedir. Ancak bir sözleşme türünün kanunda belirli sebeplerle şekil şartına bağlı kılındığı hallerde, bu şekil şartına uyulmadan kurulan sözleşme geçerliliğini yitirecektir. Kanunda belirlenen bu şekil şartları; taraf iradelerinin açıklığa kavuşması, üçüncü kişilerin korunması ve hukuki güvenliğin sağlanması için oluşturulmuştur. Kanunun sözleşmelerin belirli bir şekle bağlanmasına ilişkin hükümleri emredici nitelikte olup taraflarca bu hükümlerin aksine bir düzenlemenin sözleşme ile kararlaştırılması mümkün değildir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu madde 237 ‘’(1) Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. (2) Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.’’ şeklinde uyarınca resmi şekil şartına bağlanmıştır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere bu maddedeki hüküm emredici nitelikte olup taraflarca sözleşmeyle aksi düzenlenemeyecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nda resmi şekil şartına tabii tutulmuş sözleşme türlerinden birinin kapsamında bulunan bir sözleşmenin yazılı şekilde yapılması o sözleşmenin geçerliliği için yeterli olmamaktadır. Bu sözleşmelerin geçerli kabul edilebilmesi için noter veya yetkili bir resmi makam huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Tarafların irade beyanlarının kanunda belirlenen resmi makamlarca onanması ya da düzenlenmesi yoluyla resmi şekil şartı sağlanmış olur. Resmi şeklin onama şeklinde gerçekleştirilmesi, taraflarca önceden düzenlenen yazılı sözleşmenin altındaki imzaların resmi makamlarca onanması ile sağlanır. Düzenleme şeklinde ise sözleşme resmi makamlarca yazıya geçirilip taraflarca resmi makam huzurunda imzalanır. Düzenleme şeklinde sağlanan resmi şekil şartında, resmi makam aktif olarak sözleşmenin her aşamasında bulunmaktadır. Onama durumunda ise sadece taraflar arasında düzenlenen sözleşmedeki imzaların taraflara ait olduğu resmiyete dökülmüş olur.

Şekle aykırılık, bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanun tarafından öngörülen şekil kurallarına uyulmaması durumudur. Hukukumuzda, özellikle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gibi belirli tür sözleşmeler kanunen belirli bir şekil şartına tabi tutulmuştur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Eğer bu sözleşme adi yazılı şekilde yapılırsa kanunun aradığı şekil şartı yerine getirilmediğinden geçersiz sayılacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kamu düzenini ilgilendiren bir yönünün olması bu durumun en temel sebebidir. Noter, tarafların sözleşme içeriğini anladığından ve kabul ettiğinden emin olmakla yükümlüdür. Noterin sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapması zorunludur. Kanunda öngörülen şekil şartına uyulmaması durumunda sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşır ve bu tür bir sözleşmeye dayanılarak herhangi bir talepte bulunulamaz.

Noter huzurunda yapılmayan ve adi yazılı şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, hukuken geçersiz kabul edilmektedir. Geçersiz bir sözleşme nedeniyle taraflar sadece verdiklerini geri alabileceklerdir. Ancak günümüzdeki ekonomik değişimlerin yol açtığı yüksek enflasyon gibi sebepler göz önünde bulundurulduğunda alıcının ödediği parayı geri alması adaletsiz sonuçlar doğurabilecektir. Bu nedenle, şekil şartına uyulmadan düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğine bir takım istisnalar getirilmiştir.

Taşınmaz satış vaadi gibi önemli sözleşmelerde resmi şekil şartı gerekliliği; tarafları acele kararlar vermekten korumak, irade beyanlarını açıkça ortaya koymak ve tapu siciline tescil işlemlerine sağlam bir dayanak oluşturmak için öngörülmüştür. Ancak bu şekil şartlarının uygulanması bazı durumlarda hak ihlallerine neden olabilmektedir. Bu durumların başında ‘’dürüstlük kurallarına aykırılık’’ gelmektedir.

Dürüstlük kuralı, bir kişinin haklarını kullanırken veya borçlarını yerine getirirken dürüst, makul ve öngörülü bir şekilde hareket etmesini gerektirir. Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi, hakların kullanımında ve borçların ifasında dürüstlük kuralına uyulmasını zorunlu kılar. Kanun koyucu, şekil şartlarını hukuki güvenliği sağlamak amacıyla belirlemiş olsa da, bazı durumlarda dürüstlük kuralı gereğince şekil şartına aykırı bir sözleşmenin geçerli kabul edilmesi gerekebileceği sonucuna varmıştır. Bu tür durumlarda hakların kötüye kullanılması yasağı devreye girecektir. Kanun, hakkını kötüye kullanan kişilere hukuki koruma sağlamaz. Yargı merciileri, bu gibi uyuşmazlıklarda şekil şartını değil dürüstlük kuralını esas alarak karar vermelidir.

Yargıtay; 26.11.1980 gün ve 5/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında, şekil şartına aykırı şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabileceği bazı istisnai haller belirlenmiştir. Bu kararda özellikle inşaat sektörüne ilişkin durumlar ele alınmıştır. 1965 yılında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlüğe girmesinden sonra, inşaat sözleşmelerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşme türleri yaygınlaşmıştır. Bu süreçte, müteahhitler finansman sağlamak amacıyla ileride kendilerine devredilecek bağımsız bölümleri geçersiz sözleşmelerle üçüncü kişilere satmışlardır. Müteahhitler bu sözleşmelere dayanarak alıcıları bağımsız bölümlerin tapu devrini gerçekleştireceklerine inandırmış, alıcılar ise tüm borçlarını ödeyip bağımsız bölümleri kullanmaya başlamışlardır. Ancak müteahhitler tapuda mülkiyet devrine yanaşmamış ve yüksek enflasyon nedeniyle bağımsız bölümlerin değer artışını dikkate alarak sözleşmeden sıyrılma yolları aramışlardır. Bu durumda, müteahhitlerin eylemleri şekil şartını kötüye kullanma ve hakkın kötüye kullanılması yasağının ihlali olarak değerlendirilmiştir.

İçtihadı Birleştirme Kararı, bu gibi durumlarda Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereği, şekil şartına aykırı taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine dayanılarak açılan tescil davalarının kabul edilebileceğini öngörmüştür. Ancak bu tür davaların kabulü belirli koşullara bağlıdır. Yargıtay, bu koşulları ‘’iki olumlu, bir olumsuz şart’’ olarak açıklamıştır:

• Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması : Alıcı, sözleşmede öngörülen tüm yükümlülüklerini yerine getirmelidir.

• Taşınmazın alıcı tarafından fiilen kullanılıyor olması : Alıcı, taşınmazı maliki gibi kullanıyor olmalıdır. Ancak güncel Yargıtay kararları, bağımsız bölümün teslim edilmiş ve alıcı tarafından kullanılıyor olması şartını salt olarak aramamaktadır. Davaya konu bağımsız bölüm teslime hazır hale getirilip satıcı tarafından kaynaklanan bir sebeple alıcıya teslim edilmemişse davaya konu taşınmazın teslime hazır halde bulunuyor olması da bu şartı sağlayacaktır.
• Taşınmaz üzerinde iyi niyetli üçüncü kişilerin hak sahibi olmaması : Taşınmazın mülkiyeti, tescil kararından önce iyi niyetli üçüncü bir kişiye geçmemiş olmamalıdır.

Bu üç şartın bir araya gelmesi halinde, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tescil talebinde bulunabileceği kabul edilmiştir. Ancak taşınmazın mülkiyeti üçüncü bir kişiye geçmişse bu durumda alıcının tescil talebi reddedilecektir. Zira, tapu siciline güvenerek hak kazanan üçüncü kişilerin iyi niyetinin korunması esastır.

Sonuç olarak, noter huzurunda yapılmamış adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersiz kabul edilecektir. Ancak belirli şartların sağlanması durumunda bu sözleşmelere dayanılarak dava açılması ve tescil talebinde bulunulması mümkündür. Bu yaklaşım, şekil şartının mutlak uygulanmasının yaratabileceği adaletsizlikleri ve hak kayıplarını önlemek; hukuk güvenliğini, hakkaniyeti dengelemek amacı taşımaktadır. Yargıtay, bu tür davalarda hakkın kötüye kullanılmasını önlemeye ve dürüstlük kuralını esas almaya devam etmektedir. Hakkın kötüye kullanılması ve şekle aykırılığın çatıştığı durumda, hakkın kötüye kullanılması esas alınacaktır.

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 2 uyarınca kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Ancak somut olayın durumuna göre görevli mahkeme değişebilecektir. Taşınmazın edinilme amacı tüketici işleminin kapsamına giriyorsa bu durumda görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri, yatırım amacıyla satın alma iradesi söz konusu ise Asliye Hukuk Mahkemeleri olacaktır. Taşınmazın edinilme amacının tüketici işlemi kapsamına girmesi somut olayın incelenmesi ardından açıklığa kavuşabilecektir.

Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kanuna göre taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olarak belirlenmiştir. Bu nedenle taraflar, yetki sözleşmesi yaparak farklı bir mahkemeyi yetkili kılma imkanına sahip değildir. Yargılamanın her aşamasında mahkemenin yetkisiz olduğu iddia edilebilir ve mahkemece de yetki konusu re’sen gözetilmelidir.

6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 3. maddesine göre tüketici; ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi, tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekalet, bankacılık ve benzeri sözleşmeler de dahil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder. Aynı Kanun’un 73. maddesi, bu Kanunun uygulanması ile ilgili her türlü ihtilafa tüketici mahkemelerinde bakılacağını öngörmüştür. Bir hukuki işlemin sadece 6502 Sayılı Kanun’da düzenlenmiş olması tek başına o işlemden kaynaklanan uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülmesini gerektirmez. Bir hukuki işlemin 6502 Sayılı yasa kapsamında kaldığının kabul edilmesi için taraflardan birinin tüketici olması gerekir.

Tüketici haklarının korunması; mal veya hizmet satın alan bireylerin ekonomik menfaatlerinin güvence altına alınmasını, uğradıkları zararların giderilmesini ve bilinçli tüketim konusunda farkındalık oluşturacak önlemlerin hayata geçirilmesini kapsayan bir bütün olarak değerlendirilebilir. Tüketicilerin piyasaya mal veya hizmet sunan üreticilere ve satıcılara karşı hukuki olarak korunması hukukumuzun temel unsurlarından bir tanesidir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, tüketicilerin ekonomik çıkarlarını güvence altına almak ve piyasadaki haksız işlemlere karşı koruma sağlamak amacıyla hazırlanmış önemli bir düzenlemedir. Kanun, tüketicilere sunduğu hak ve avantajlarla tüketicilerin korunmasını amaçlar.

Kanun’un tüketiciler açısından önemli bir avantajı, tüketici uyuşmazlıklarının hızlı ve etkin bir biçimde çözüme kavuşturulmasını sağlamasıdır. Bu amaçla oluşturulan Tüketici Hakem Heyeti ve Tüketici Mahkemeleri, uzun dava süreçlerinin önüne geçerek tüketicilerin zararlarının tazminini kolaylaştırmayı amaçlar. Tüketici Mahkemelerinde basit yargılama usulü uygulanması, bahsettiğimiz uzun dava süreçlerinin önüne geçilmesine katkı sunmaktadır.

Tüketici Mahkemelerinin diğer avantajları, davacı tüketicilere davayı kendi yerleşim yerlerinde dava açabilme hakkı tanıması ve tüketicinin harçtan muaf olmasıdır. Bu düzenleme, özellikle başka şehirlerde yerleşik büyük firmalarla yaşanan uyuşmazlıklarda tüketicilere büyük kolaylık sağlamaktadır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun; tüketicilere yalnızca hukuki koruma sağlamakla kalmaz aynı zamanda hak arama sürecinde kolaylık ve hız sunar. Harç muafiyeti, yerleşim yerinde dava açma imkanı ve hızlı yargılama süreçleri gibi düzenlemeler, tüketicinin haklarının korunmasında etkin rol oynamaktadır.

Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin hukuki niteliklerinden kaynaklanan çeşitli uyuşmazlıkları ve bu sözleşmelere dayalı hak iddialarını konu alır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kamu düzenini ilgilendiren nitelikleri gereği kanunda resmi şekil şartına bağlanmış, bu şekil şartına uyulmaksızın düzenlenen sözleşmeler ise kural olarak geçersiz kabul edilmiştir. Ancak dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gereğince şekil şartına aykırı sözleşmelerin belirli koşullarda geçerli kabul edilebilmesi, adaletin sağlanması tarafların hak kayıplarının önlenmesi açısından önemli bir istisna oluşturmuştur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, somut olayın şartlarına göre davanın Asliye Hukuk, Asliye Ticaret veya Tüketici Mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Mahkemelerin görev ve yetkileri, uyuşmazlığın niteliğine ve tarafların statüsüne bağlı olarak belirlenmektedir. Özellikle, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun sağladığı avantajlar; tüketicilerin hızlı, etkin ve masrafsız bir şekilde hak arama süreçlerini kolaylaştırmaktadır.

Tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme, Tüketici Mahkemelerinden verdiğimiz örnekten hareketle tüketicinin hak aramasını kolaylaştırmanın yanında tüketiciye, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin adi yazılı biçimde yapılması durumunda sözleşmenin geçerliliğinin hukuki niteliğinde bir değişiklik sağlamamaktadır. Yerleşik Yargıtay İçtihatları ve güncel Yargıtay Kararları göz önünde bulundurulduğunda, adi yazılı biçimde yapılan satış vaadi sözleşmelerinde tapu iptal ve tescilin talep edilebilmesi için alıcı tarafından bedelin ödenmiş olması, sözleşmeye konu taşınmazın teslim edilmeye hazır ve alıcı tarafından kaynaklanmayan bir sebeple teslim edilmemiş olması gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davasının alıcı konumundaki kişinin tüketici vasfına haiz olması sebebiyle Tüketici Mahkemelerinde açılması halinde de Mahkeme, belirttiğimiz bu koşulların varlığını aramak zorundadır.

Stj. Av. Umut Safa Duygulu