Temelde yatırım fonu sistemini kullanarak taşınmaz ağırlıklı yatırım yapılması neticesinde yatırımcısına gelir elde etmeyi vaat eden fon çeşididir. Gayrimenkul yatırım fonu, Sermaye Piyasası Kanunu referans alınarak hazırlanan Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’nde düzenlenmiştir. Buna göre Tebliğ’in 4. maddesine göre: “Fon, Kanun hükümleri uyarınca nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan para, gayrimenkuller, 18 inci maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler veya gayrimenkule dayalı haklarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre üçüncü fıkrada belirtilen varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacıyla Kuruldan faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri ile gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketleri tarafından bir içtüzük ile süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan malvarlığıdır. (Değişik cümle:RG-1/12/2021- 31676) Bununla birlikte, fon, tapuya tescil, değişiklik, terkin ve düzeltme talepleri dâhil olmak üzere her türlü sicil işlemleri ile ortağı olacağı anonim ortaklıkların kuruluş, sermaye artırımı veya pay devri işlemleri dâhil her tür ticaret sicili işlemleriyle sınırlı olarak tüzel kişiliği haizaddolunur.” şeklinde tanımlanmıştır.

Gayrimenkul yatırım fonu belirli bir gayrimenkule yatırım yapmak ya da belirli bir sektörde faaliyet göstermek amacıyla kurulabileceği gibi amacında herhangi bir sınırlama olmaksızın da kurulabilir. 

Gayrimenkul Yatırım Fonlarının dayanakları Sermaye Piyasası Kanunu ve Gayrimenkul Yatirim Fonlarina İlişkin Esaslar Tebliği (Iii-52.3) oluşturmaktadır. 

Tebliğ’in 3. maddesinde yer alan tanımlar:

a) Bilgilendirme dokümanları: Fon içtüzüğü ve ihraç belgesini,

b) Borsa: 6362 sayılı Kanunun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde tanımlanan sistemler ve pazar yerleri ile yurt dışı borsaları,

c) Fon: Gayrimenkul yatırım fonunu,

ç) Fon toplam değeri: Fon portföyündeki varlıkların Kurulun ilgili düzenlemeleri çerçevesinde değerlenmesi neticesinde bulunan fon portföy değerine varsa diğer varlıkların ve alacakların eklenmesi ve borçların düşülmesi suretiyle ulaşılan değeri,

d) Gayrimenkul değerleme kuruluşu: Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı haklara ilişkin değerleme hizmeti verecek şirketler listesinde adı bulunan şirketleri,

e) Gayrimenkul yatırımı: 4 üncü maddenin üçüncü fıkrasının (a) bendinde sayılan varlık ve hakları,

f) İlişkili taraf: Türkiye Muhasebe Standartları çerçevesinde Kurulca belirlenen düzenlemelerde yer alan ilişkili tarafı,

g) İşletmeci şirket: Kurucu ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde fon portföyünde bulunan otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işleten şirketi,

ğ) Kanun: 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununu,

h) KAP: Kamuyu Aydınlatma Platformunu,

ı) Katılma payı: Yatırımcının sahip olduğu hakları taşıyan ve fona katılımını gösteren, kayden izlenen sermaye piyasası aracını,

i) Kurucu: 2/7/2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği (III-55.1) çerçevesinde Kuruldan faaliyet izni almış portföy yönetim şirketini, gayrimenkul portföy yönetim şirketini veya gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketini,

j) Kurul: Sermaye Piyasası Kurulunu,

k) MKK: Merkezi Kayıt Kuruluşu A.Ş.’yi,

l) Nitelikli yatırımcı: Kurulun sermaye piyasası araçlarının satışına ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan kişileri, ( Nitelikli yatırımcı, Sermaye Piyasası Kurulu’nun yatırım kuruluşlarına ilişkin düzenlemelerinde tanımlanan ve kendi yatırım kararlarını verebilecek ve üstlendiği riskleri değerlendirebilecek tecrübe, bilgi ve uzmanlığa sahip profesyonel müşteridir. ) 

m) Portföy saklama tebliği: 2/7/2013 tarihli ve 28695 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Portföy Saklama Hizmetine ve Bu Hizmette Bulunacak Kuruluşlara İlişkin Esaslar Tebliği (III-56.1)’ni,

n) Portföy saklayıcısı: Kurulun portföy saklama tebliği çerçevesinde portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşu,

o) Portföy yöneticisi: Portföy Yönetim Şirketlerine ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği (III-55.1) çerçevesinde Kuruldan faaliyet izni almış portföy yönetim şirketini, gayrimenkul portföy yönetim şirketini veya gayrimenkul ve girişim sermayesi portföy yönetim şirketini,

ö) Portföy yönetim tebliği: Portföy Yönetim Şirketleri ve Bu Şirketlerin Faaliyetlerine İlişkin Esaslar Tebliği (III-55.1)’ni,

p) Takasbank: İstanbul Takas ve Saklama Bankası A.Ş.’yi,

r) TTSG: Türkiye Ticaret Sicili Gazetesini,

s) Türev Araçlar: Kurulca fon portföyüne alınması uygun görülen vadeli işlem ve opsiyon sözleşmelerini

ş) Kıstas getiri: Fonların getirisinin kıyaslanması amacıyla kullanılan değeri

t) En uygun haberleşme vasıtası: KAP, elektronik posta, kısa mesaj, telefon, faks ve benzeri iletişim araçlarını,

u)Fon ihraç sözleşmesi: Fon ile katılma payı sahipleri arasında bireysel veya toplu olarak akdedilen ve asgari olarak Ek/4’te sayılan hususların düzenlendiği standart sözleşmeyi,

ü)Müteahhit: Kurucu ile yaptığı bir sözleşme çerçevesinde, Fon portföyünde yer alan gayrimenkullerin ve gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişiyi,

ifade etmektedirler. 

Gayrimenkul yatırım fonu kuruluşu için kurucu, taslak içtüzük ve Sermaye Piyasası Kurulunca (SPK) esasları belirlenen standart form ile SPK tarafından  istenen diğer bilgi ve belgelerle SPK’ya başvurur. 

Fonun kuruluş izni alabilmesi için kurucunun portföy saklayıcısı ile saklama sözleşmesi imzalamış olması ve içtüzüğün SPK tarafından onaylanması gereklidir. Kuruluş başvurusu kapsamında, içtüzükte yer alan bilgilerin tutarlı, anlaşılabilir ve SPK tarafından belirlenen içtüzük standardına göre eksiksiz olması zorunludur. Fon kuruluş başvuruları, gerekli belgelerin SPK’ya eksiksiz olarak sunulmasından itibaren iki ay içinde yine SPK tarafından karara bağlanır.

SPK tarafından onaylanan içtüzük, SPK kararının kurucu tarafından tebellüğ edildiği tarihi izleyen altı iş günü içinde kurucunun merkezinin bulunduğu yerin ticaret siciline tescil ettirilir ve TTSG’de ilan olunur.

SPK tarafından yapılan inceleme neticesinde başvuruların onaylanmaması halinde bu durum gerekçesi belirtilerek başvuru sahibine bildirilir. Fon kuruluş başvurusu için gerekli standart form ile form ekinde yer alacak bilgi ve belgeler SPK tarafından belirlenir ve ilan edilir.

Tebliğ’in 4. maddesinin 3. fıkrasına göre portföyde yer alabilecek varlık, hak ve işlemler şunlardır:

Gayrimenkul Yatırımları: 

1) Gayrimenkuller, 

2) Gayrimenkule dayalı haklar, 

3) Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, fon portföyüne dahil edilebilir. 

4) Gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları, 

5) Tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları, 

6) Gayrimenkul sertifikaları ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının fon kullanıcısı olduğu kira sertifikaları, 

7) Diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları, 

8) Portföydeki gayrimenkullerin vadeli olarak satılmasından kaynaklanan alacaklar, 

9) Gayrimenkul yatırımlarından kaynaklanan Katma Değer Vergisi alacakları, 

Diğer Yatırımlar: 

1) Özelleştirme kapsamına alınanlar dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları, 

2) 7/8/1989 tarihli ve 89/14391 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları, 

3) Vadeli Mevduat ve katılma hesabı, 

4) Yatırım fonu katılma payları, 

5) Repo ve ters repo işlemleri, vaad sözleşmeleri ile taahhütlü işlem pazarında gerçekleştirilen işlemler; altın ve diğer kıymetli madenler ile bunlara dayalı para ve sermaye piyasası araçları, 

6) Kira sertifikaları, 

7) Varantlar ve sertifikalar, 

8) Takasbank para piyasası işlemleri ve yurtiçi organize para piyasası işlemleri, 

9) Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri, 

10) Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları, 

11) Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları. 

Fonlar, yukarıda sayılan varlık, hak ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek amacı dışında herhangi bir işle uğraşamazlar.

Mezkur tebliğde yer alan 4. maddeye göre gayrimenkul yatırım fonunun tüzel kişiliği yoktur. Ancak tapuya tescil, tapuda değişiklik, terkin ve tapu düzeltme işlemleri ile birlikte her türlü sicil işlemlerinde fonun tüzel kişiliği var addedilir. Aynı şekilde gayrimenkul yatırım fonu, ortağı olacağı anonim ortaklıkların kuruluş, sermaye artırımı veya pay devri işlemleri dahil ticaret sicilini ilgilendiren her tür ticaret sicili işlemi sırasında tüzel kişiliğe haiz olduğu kabul edilir. 

Sonuç olarak diyebiliriz ki gayrimenkul yatırım fonu tüzel kişiliğe sahip olmamakla birlikte her türlü sicil ve ticaret sicili işlemlerinde tüzel kişiliği varmış gibi işlem yapabilir ve tüzel kişiliği var addedilir.

Gayrimenkul yatırım fonunun yatırım ve faaliyetlerinin katılım finans ilkelerine uygun olarak yerine getirileceği ihraç belgesinde belirtilmesi durumunda, fon unvanında “katılım” ibaresi kullanılabilir.

• Fonun mal varlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin mal varlığından ayrıdır.
• Fona ait malvarlığı; fon hesabına ait olması koşuluyla tebliğin 23 üncü maddesi kapsamında kredi alınması, finansman sağlanması, koruma amaçlı türev araç işlemleri veya fon adına taraf olunan benzer nitelikteki işlemlerde bulunmak haricinde teminat gösterilemez ve rehnedilemez.
• Fon malvarlığı kurucunun ve portföy saklayıcısının yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi halinde dahi başka bir amaçla tasarruf edilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.
• Kurucunun ve/veya portföy yöneticisinin üçüncü kişilere olan borçları ve yükümlülükleri ile fonun aynı üçüncü kişilerden olan alacakları birbirine karşı mahsup edilemez.

Mezkur tüzükte yer alan 19. maddeye göre fon portföyünde yer alan gayrimenkul yatırımlarına yönelik birtakım sınırlandırmalar mevcuttur. Şöyle ki:

• Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Tabi oldukları mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i yurtiçi gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, Fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir.
• İçtüzükte yer alması şartıyla üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların değeri fon toplam değerinin %30’unu aşamaz.
• Yatırım sınırlamalarına uyumun fonun hesap dönemi sonundaki fon toplam değer tablosu itibarıyla sağlanması zorunludur. 17 nci maddenin birinci fıkrası hükümleri saklıdır.
• Fon portföyüne ilişkin sınırlamalara uyumsuzluk sonucunu doğurabilecek katılma payı ihracı veya gayrimenkul yatırımı dışındaki yatırımların değerinin değişmesi gibi arızi durumlarda SPK’ya süre talebiyle başvuruda bulunulması ve başvurunun SPK’ca uygun görülmesi şartlarıyla; portföy sınırlamalarına uyumun tekrar sağlanması için söz konusu aykırılığın oluştuğu hesap döneminin sonundan itibaren bir yıl süre verilebilir. SPK’ca verilen sürenin sonunda da portföy sınırlamalarına uyumun sağlanamaması halinde fonun yatırım faaliyetlerine son verilerek sürenin bitiminden itibaren en geç iki yıl içinde fonun tasfiye edilmesine izin verilmesi talebiyle SPK’ya başvurulması ve SPK’ca verilecek izni takiben fon içtüzüğünün ticaret sicilinden terkin ettirilmesi zorunludur.
• Fon portföy sınırlamalarına uyumun gayrimenkul yatırımlarının satımı gibi nedenlerle sağlanamaması durumunda ise SPK’ya süre talebiyle başvuruda bulunulması ve başvurunun SPK’ca uygun görülmesi şartlarıyla portföy sınırlamalarına uyumun tekrar sağlanması için söz konusu işlemin gerçekleştiği hesap dönemi sonundan itibaren iki yıl süre verilebilir. Ancak bu süre portföy sınırlamalarına uyumun sağlanamadığı yıl da dahil olmak üzere son beş yıl içinde en fazla bir defa kullanılabilir. SPK’ca verilen sürenin sonunda da portföy sınırlamalarına uyumun sağlanamaması halinde fonun yatırım faaliyetlerine son verilerek, sürenin bitiminden itibaren en geç iki yıl içinde fonun tasfiye edilmesine izin verilmesi talebiyle SPK’ya başvurulması ve SPK’ca verilecek izni takiben fon içtüzüğünün ticaret sicilinden terkin ettirilmesi zorunludur.
• Son olarak Fon portföyünde yer alan ve gayrimenkul yatırımları dışında kalan varlıklara ilişkin sınırlamalar içtüzük ve fon ihraç sözleşmesinde belirlenir.

1. Fonun unvanı, türü, süresi,
2. Kurucunun, yöneticinin ve portföy saklayıcısının unvanı ve adresleri,
3. Fona ilişkin olarak; yatırım yapılacak varlıklar ve portföy yönetim ilkeleri ile uygulanan fiyat dahil katılma paylarının alım satımına, portföyün yönetimine ve saklanmasına, portföyün değerlemesine, fon malvarlığından yapılabilecek harcamalara, fon gelir gider farkının katılma payı sahiplerine aktarılmasına, birim pay fiyat açıklama dönemine, fona katılma ve fondan ayrılma şartlarına ve varsa pay gruplarına ilişkin genel esaslar,
4. Fonun tasfiye şekli,
5. Performans ücretinin fondan veya katılma payı sahiplerinden tahsiline ve kar dağıtımına ilişkin genel bilgiler,
6. SPK’ca belirlenecek diğer unsurlar.

1. Fonun unvanı, süresi, satış başlangıç tarihi, dağıtım kanalları.
2. Kurucunun, yöneticinin ve portföy saklayıcısının unvanı.
3. Dışarıdan alınan hizmetlere ilişkin bilgi.
4. Fon birim pay fiyat açıklama dönemine ilişkin esaslar.
5. Fon içtüzüğünün ve finansal raporların nereden temin edilebileceğine ilişkin bilgi.
6. Fonun denetimini yapacak kuruluşun unvanı.
7. SPK’ca belirlenecek diğer unsurlar.

1. Fonun yatırım stratejisine ilişkin esaslar.
2. Fonun yatırım sınırlamaları ve risklerine ilişkin esaslar.
3. Portföyün yönetimine ve saklanmasına ilişkin esaslar.
4. Fon malvarlığından yapılabilecek harcamalara ilişkin esaslar.
5. Fon gelir gider farkının katılma payı sahiplerine aktarılmasına ilişkin esaslar.
6. Fon katılma paylarının değerlerinin yatırımcılara bildirimine ilişkin usul ve esaslar.
7. Katılma paylarının alım satımına ilişkin usul ve esaslar.
8. Varsa pay gruplarının hak ve yükümlülüklerine ilişkin esaslar.
9. Portföyün değerlemesine ilişkin esaslar.
10. Giriş ve çıkış komisyonuna ilişkin esaslar.
11. Performans ücretinin fondan veya katılma payı sahiplerinden tahsiline ve kar dağıtımına ilişkin esaslar.
12. Fona katılma ve fondan ayrılma şartları.
13. Fon katılma paylarının fona iadesinin nakdi ve/veya gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların yatırımcılara devri yoluyla yapılıp yapılmayacağına ilişkin esaslar.
14. Fon toplam gider oranı ve yönetim ücreti.
15. Birim pay değerinden farklı bir fiyat üzerinden katılma payı alım satımı yapılmasının mümkün olması halinde söz konusu fiyatın hesaplanmasına ve uygulanmasına ilişkin esaslar.
16. Yatırımcının bilgilendirilmesine ilişkin esaslar.
17. Sözleşmede değişiklik yapılmasına ve yapılan değişikliklerin yatırımcılara duyurulmasına ilişkin esaslar.
18. Fonun tasfiyesine ilişkin bilgi.
19. SPK’ca belirlenecek diğer unsurlar.

Gayrimenkul yatırım fonu, yatırımcılarına gayrimenkul ağırlıklı olarak yatırım yapma imkanı sağlayan ve bu şekilde gelir elde etmeyi amaçlayan tüzel kişiliğe haiz olmamakla birlikte tescil/ticari tescil işlemleri ile sınırlı olmak üzere tüzel kişiliğe haiz olduğu addedilen fon çeşididir. Kuruluşunda ve işleyişinde SPK tarafından belirlenen sınırlamalara ve özellikle Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği’ne tabiidir. Gayrimenkul yatırım fonu alanında faaliyette bulunmak için alanında uzman avukatlardan destek almanızı tavsiye ederiz.

Av. M. Talha Arslan

Av. Yusuf Karakoç

1* Dünyada ve Türkiye’de genel olarak kabul edilen ve katılım finans esasları olarak değerlendirilebilecek temel ilke ve prensipler aşağıda bilgi amaçlı olarak kısaca verilmektedir: 

• Faizsizlik 
• Garar ve cehaletin olmaması 
• Kumarın olmaması 
• Riske ve sorumluluğa dayalı kazanç 
• Yasaklanmış faaliyetler 

2*Fon bilgilendirme dokümanları fon içtüzüğü ve ihraç belgesinden oluşur.Fon ihraç belgesi fonun niteliği ve satış şartları hakkındaki bilgileri içeren belgedir. İhraç belgesi standardı Kurulca belirlenir. İhraç belgesinde bulunması gereken asgari unsurlar Ek/2’de yer almaktadır.