Türkiye’nin önemli bir bölümünün aktif deprem kuşakları üzerinde yer alması, mevcut yapı stokunun önemli bir kısmının ise güncel deprem yönetmeliklerine uygun olmaması nedeniyle yapı güvenliği kamu düzenini ilgilendiren temel konulardan biri hâline gelmiştir. Bu kapsamda yürürlüğe konulan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile afet riski taşıyan yapıların süratli şekilde dönüştürülmesi ve güvenli yaşam alanlarının oluşturulması amaçlanmıştır.

6306 sayılı Kanun, riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı olmak üzere üç temel dönüşüm mekanizması öngörmektedir. Ancak uygulamada en yaygın karşılaşılan dönüşüm modeli, mevcut bir binanın teknik inceleme sonucunda “riskli yapı” olarak tespit edilmesi üzerine başlayan süreçtir.

Bu çalışmada yalnızca riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin hukuki süreç incelenecek; riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarına değinilmeyecektir. Riskli yapı tespitinin yapılmasından başlayarak, tespit kararına karşı başvuru yolları, maliklerin karar alma süreçleri, azınlık paylarının satış prosedürü ve satış işlemlerine karşı başvurulabilecek hukuki yollar güncel mevzuat hükümleri ile yargı kararları ışığında açıklanmaya çalışılacaktır.

Çalışma boyunca konunun daha kolay anlaşılabilmesi amacıyla İstanbul ili Kartal ilçesinde bulunan, yedi kat ve on dört bağımsız bölümden oluşan bir apartman örnek olarak ele alınacaktır. Örnekte, bir bağımsız bölümün paylı mülkiyete tabi olduğu, bu bağımsız bölümün A ve B olmak üzere iki malike ait bulunduğu ve kat malikleri kurulunda temsilci olarak A’nın seçildiği varsayılmıştır. Böylece hem kat mülkiyetine ilişkin genel esaslar hem de paylı mülkiyetten kaynaklanan özel durumlar somut örnek üzerinden değerlendirilecektir.

2.1. Kentsel Dönüşüm ve Amacı

Kentsel dönüşüm, büyük bir bölümü deprem kuşağında yer alan ülkemizde, afet kaynaklı riskleri süratli bir şekilde asgari düzeye indirmeyi amaçlayan kapsamlı bir yenilenme sürecidir. Bu sürecin temel yasal dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 1. maddesinde belirtildiği üzere amaç; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin teşkil edilmesidir. Kentsel dönüşüm; eskimiş, köhneleşmiş veya fiziksel ömrünü tamamlamış yapı stokunun günün sosyo-ekonomik ve teknik koşulları gözetilerek yeniden canlandırılmasıdır.

2.2. Riskli Yapı Kavramı

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin 1/g fıkrası uyarınca riskli yapı; “riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları” ifade eder. Uygulama Yönetmeliği’ne göre bir yapının bu kapsama girebilmesi için kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların oturma, çalışma veya korunmasına yarayan bir bina niteliğinde olması gerekir. Ancak inşaat halinde olan, ikamet edilmeyen veya statik bütünlüğü bozulmuş metruk yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.

2.3. Riskli Yapının Tespiti ve Buna Yetkili Kurumlar

Riskli yapıların tespiti, teknik uzmanlık gerektiren bir işlem olup 6306 Sayılı Kanunun Riskli Yapıların Tespiti, İtirazların Değerlendirilmesi ve Yıkım İşlemleri bölümünde belirtilen kurum ve kuruluşlar tarafından gerçekleştirilir:

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve yetki devri yapılmış ilgili İdareler (Belediyeler).
• Lisanslandırılan Kurumlar: Üniversiteler, kamu kurumları, yapı denetim kuruluşları, laboratuvarlar ve ilgili meslek odalarına kayıtlı uzman kuruluşlar. Tespit raporlarında binanın Ulusal Adres Veri Tabanı (UAVT) adresi ve bina kodunun bulunması zorunludur.

2.4. Riskli Yapı Kararının Verilmesi Süreci

Tespit süreci öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere elektronik yazılım sistemi (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü-ARAAD) üzerinden başlatılır. Arsa paylı tapularda tespit, yapının sahibi olan arsa payı sahibi tarafından yaptırılır. İdare gerekli gördüğü hallerde tespiti resen yapabilir veya maliklere süre vererek yaptırılmasını isteyebilir. Hazırlanan raporlarda eksiklik bulunmazsa, yapının riskli olduğu tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir ve bu durum maliklere tebliğ edilir.

3.1. Riskli Yapı Kararına İtiraz Sebepleri

Malikler, riskli yapı tespit raporunun teknik esaslara uygun hazırlanmadığını, binanın ekonomik ömrünü tamamlamadığını veya yıkılma riski taşımadığını ileri sürerek karara itiraz edebilirler. Maliklerden herhangi birisinin itirazı raporun tekrardan incelenmesi ve gözden geçirilmesine kabildir. İtiraz, mülkiyet hakkının korunması adına maliklere tanınmış yasal bir haktır. Maliklerden birinin itirazı mülkiyet hakkına ilişkin olması 1’i temsilci olmak üzere 14 kat malikinden herhangi birinin itirazı ile rapor, itiraz ve yapı tekrardan incelenmesi sonucunu doğuracacaktır. Paylı mülkiyet ile malik olan ancak temsil yetkisi olmayan malik için itiraz edebileceği de söylenecektir. Her ne kadar kat malikleri nazarında yetkili olarak seçilmemiş olsa da paylı mülkiyet ile malik B kişisi mülkiyet hakkına haizdir. İtiraz, mülkiyet hakkından doğan bir hak olarak önümüzde durmakta ve B kişisinin mülkiyet hakkını korumakla da memur olacaktır. İşbu izah ile kat malikleri kurulunda temsile yetkili olmayan maliklerin de Riskli Yapı Tespit Raporlarına itiraz haklarının mevcut olacağı söylenmelidir. 

3.2. İtirazın Yapılacağı Makamlar

İtiraz süresi, raporun maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesinden veya ilgili muhtarlıkta ilan edilmesinden itibaren on beş gündür. İtiraz dilekçesi, yapının bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki devri yapılmışsa ilgili İdareye (Belediye) verilir. 

İstanbul Kartal’da bulunan taşınmazın riskli yapı raporuna karşı itiraz edecek kat malikleri veya kanuni temsilcileri, hazırladıkları itiraz dilekçelerini aşağıdaki kurumlardan birine verebilirler: 

• Kartal Belediyesi: Deprem Dönüşüm ve Yapı Kontrol Müdürlüğü veya Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü.
• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı: İstanbul İl Müdürlüğü.
• e-Devlet: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sunduğu ‘Riskli Yapı Tespitine İtiraz’ dijital hizmeti üzerinden de başvuru yapılabilir.

3.3. İtirazın İncelenmesi

İtirazlar, toplam yedi üyeden oluşan bir “Teknik Heyet” tarafından incelenir. Bu heyet; üniversitelerden seçilen dört doktor öğretim üyesi ve Başkanlık/Bakanlık teşkilatından üç uzmandan teşkil edilir. Heyet, raporu teknik yönden inceler, gerekirse yapıyı yerinde denetler ve nihai kararını verir. İtirazın reddedilmesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir ve yıkım süreci idarece başlatılır.

3.4. Riskli Yapı Kararının Kesinleşmesi ve Sonuçları

Riskli yapı tespit raporuna karşı süresi içerisinde herhangi bir itirazda bulunulmaması veya yapılan itirazın Teknik Heyet tarafından reddedilmesi halinde riskli yapı kararı kesinleşir. Kesinleşen riskli yapı kararı sonrasında yapı maliklerinin söz konusu yapıyı kullanmaya devam etmeleri mümkün olmakla birlikte, Kanun’un amacı doğrultusunda yapının tahliyesi ve yıkımına yönelik idari süreç başlatılır.

Kesinleşen riskli yapı kararının ardından ilgili tapu müdürlüğünce taşınmazın beyanlar hanesine riskli yapı şerhi işlenir. Bu şerh taşınmazın hukuki niteliğini değiştirmemekle birlikte, taşınmaz üzerinde yapılacak tasarruf işlemlerinde üçüncü kişilerin durumdan haberdar edilmesini amaçlar.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte malikler bakımından yeniden yapılaşma sürecine ilişkin karar alma aşamasına geçilir. Bu aşamadan sonra kat malikleri tarafından alınacak kararlar, yapının yeniden inşa edilmesine yönelik uygulama işlemlerinin temelini oluşturacaktır.

3.5. Tahliye ve Yıkım Süreci

6306 sayılı Kanun’un temel amacı riskli yapıların mümkün olan en kısa sürede ortadan kaldırılmasıdır. Bu nedenle riskli yapı kararının kesinleşmesini takiben ilgili idare tarafından yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için maliklere süre verilir.

Kanun kapsamında verilen süre içerisinde yapının yıktırılmaması halinde idarece ek süre tanınabilir. Buna rağmen yıkımın gerçekleştirilmemesi durumunda yapı, kolluk kuvvetlerinin desteği ile idare tarafından resen yıktırılabilir. Yıkım masrafları ise maliklerden müştereken ve müteselsilen tahsil edilir.

Uygulamada özellikle kiracıların tahliyesi ve bağımsız bölümlerde fiilen oturan kişilerin çıkarılması süreçlerinde çeşitli uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Ancak riskli yapı kararının kesinleşmesi sonrasında tahliye işlemleri kamu düzenine ilişkin kabul edildiğinden, özel hukuk ilişkileri dönüşüm sürecinin işletilmesine engel teşkil etmez.

4.1. Kat Maliklerinin Yetkileri

Riskli yapılarda uygulama sürecine dair öncelik maliklerdedir. Kat malikleri, yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma, yeniden bina yaptırma veya inşaat modelini belirleme yetkisine sahiptirler.

4.2. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Kat Maliklerinin Alabileceği Kararlar

6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi çerçevesinde malikler şu konularda karar alabilir:

• Parsellerin tevhit edilmesi, ifrazı, terkini ve tescili. 
• Yeniden bina yaptırılması ve inşaat modelinin (kat karşılığı, hasılat paylaşımı vb.) belirlenmesi.
• Müteahhit seçimi ve sözleşme şartlarının onayı.
• Azınlıkta kalan maliklerin paylarının satışı.

4.3. Kentsel Dönüşüm İçin Karar Yeter Sayıları

Yeni yasal düzenlemelerle (özellikle Kasım 2023 değişikliği ve Şubat 2026 yönetmeliği sonrası), karar alma eşiği 2/3’ten salt çoğunluğa (%50 + 1) indirilmiştir. 6306 sayılı Kanun Md. 6/1 uyarınca bu çoğunluk hesaplanırken malik sayısı değil, sahip oldukları hisseleri (arsa payı oranları) esas alınır.

4.4. Usulüne Uygun Toplantı

6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapılaşmaya ilişkin kararların hukuken geçerli kabul edilebilmesi için maliklerin iradelerinin usulüne uygun şekilde ortaya konulması gerekmektedir. Her ne kadar Kanun’da toplantı usulüne ilişkin ayrıntılı bir düzenleme bulunmasa da uygulamada kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden yararlanılmaktadır.

Kat mülkiyetine tabi yapılarda maliklerin toplantıya çağrılması, toplantının gerçekleştirilmesi, karar alınması ve kararların kayıt altına alınması hususlarında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29 ilâ 32’nci maddelerinde düzenlenen usullere uyulması, sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem arz etmektedir.

Buna karşılık henüz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis edilmemiş yapılarda aynı usullerin birebir uygulanması zorunlu değildir. Bu gibi durumlarda maliklerin toplantıdan haberdar edilmesi, görüşlerini açıklama imkânı bulması ve alınan kararların yazılı şekilde kayıt altına alınması yeterli kabul edilmektedir. Nitekim uygulamada ve yargı kararlarında şekilden ziyade malik iradelerinin sağlıklı şekilde oluşup oluşmadığı önem taşımaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin hükümleri aşağıda yer almaktadır:

I. Toplantı Zamanı

II. Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

III. Oya Katılma ve Temsil

IV. Kararların Yazılması ve Bağlayıcılığı

Yukarıda yer verilen hükümler uyarınca kat malikleri kurulu kural olarak sayı ve arsa payı bakımından maliklerin yarısından fazlasıyla toplanmakta ve oy çokluğu ile karar almaktadır. İlk toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde ise ikinci toplantı yapılabilmekte ve bu toplantıda katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabilmektedir.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınacak yeniden yapılaşma kararlarında uygulanacak çoğunluk, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki toplantı ve karar yeter sayılarından farklıdır. Riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin kararlar, 6306 sayılı Kanun’un 6’ncı maddesi uyarınca maliklerin arsa payları oranındaki salt çoğunluğu ile alınmaktadır. Dolayısıyla kentsel dönüşüm sürecinde karar yeter sayısı belirlenirken öncelikle 6306 sayılı Kanun hükümleri dikkate alınmalıdır.

Örneğimizde yer alan İstanbul ili Kartal ilçesindeki on dört bağımsız bölümlü apartmanda kat malikleri kurulunun usulüne uygun şekilde toplantıya çağrılması, toplantıya katılan maliklerin arsa paylarının belirlenmesi ve alınan kararların yazılı tutanak altına alınması gerekmektedir. Bir bağımsız bölümün paylı mülkiyete tabi olması hâlinde ise, kat malikleri kurulunda oy hakkı paydaşların belirlediği temsilci tarafından kullanılacaktır.

Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması, maliklerin bir kısmının toplantıdan haberdar edilmemesi, toplantı tutanağının düzenlenmemesi veya karar yeter sayısının yanlış hesaplanması hâlinde alınan kararlar ilerleyen aşamalarda açılacak davalarda hukuka aykırılık sebebi olarak ileri sürülebilecektir. Özellikle azınlık paylarının satışına kadar uzanan süreçte alınan ilk kararların usulüne uygunluğu, sonraki tüm işlemlerin geçerliliğini doğrudan etkilemektedir.

4.5. Toplantı ve Çağrı

Riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin kararların hukuken geçerli kabul edilebilmesi için yalnızca gerekli çoğunluğun sağlanması yeterli değildir. Kararın dayanağını oluşturan toplantının da usulüne uygun şekilde gerçekleştirilmiş olması gerekir. Uygulamada azınlık maliklerin açtığı davalarda en sık ileri sürülen iptal sebeplerinden biri, toplantıya çağrı işlemlerinin usulüne uygun yapılmadığı iddiasıdır.

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde maliklerin karar almak üzere nasıl toplantıya çağrılacağı ayrıntılı olarak düzenlenmemiştir. Bu nedenle uygulamada, özellikle kat mülkiyetine tabi yapılarda, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun toplantı çağrısına ilişkin hükümleri kıyasen uygulanmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29’uncu maddesi uyarınca olağanüstü toplantı yapılabilmesi için yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinin en az üçte birinin talebi yeterlidir. Toplantı çağrısının, toplantı tarihinden en az on beş gün önce yapılması gerekmektedir.

Çağrının amacı, maliklerin toplantıdan haberdar edilmesini ve alınacak kararlara ilişkin görüşlerini açıklama imkânı bulmalarını sağlamaktır. Bu nedenle çağrının yalnızca şeklen yapılması değil, maliklerin toplantı hakkında bilgi sahibi olabilecekleri bir yöntemle gerçekleştirilmesi gerekir.

Çağrı yazısında asgari olarak aşağıdaki hususların bulunması gerekir:

• Toplantının yapılacağı tarih,
• Toplantının yapılacağı saat,
• Toplantının yapılacağı yer,
• Görüşülecek gündem maddeleri,
• İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa yapılacak ikinci toplantının tarih, saat ve yeri,
• Toplantının kentsel dönüşüm sürecine ilişkin olduğuna dair açıklama.

Uygulamada çağrı aşağıdaki yöntemlerden biri veya birkaçı birlikte kullanılarak yapılmaktadır:

a) İmza Karşılığı Tebliğ

En güvenli yöntemlerden biri çağrı metninin maliklere elden teslim edilerek imza karşılığı tebliğ edilmesidir. Bu yöntem sayesinde maliklerin toplantıdan haberdar edildiği kolaylıkla ispat edilebilir.

b) Noter Aracılığıyla İhtarname Gönderilmesi

Özellikle malikler arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde noter aracılığıyla gönderilecek ihtarnameler ileride açılabilecek davalarda güçlü delil teşkil etmektedir. Her ne kadar kanunen zorunlu olmasa da uygulamada en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir.

c) Taahhütlü veya İadeli Taahhütlü Posta

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29’uncu maddesinde açıkça belirtildiği üzere toplantı çağrısı taahhütlü mektupla da yapılabilir. Ancak adres değişikliği veya tebligatın teslim alınmaması gibi durumlarda ispat sorunları ortaya çıkabileceğinden uygulamada noter ihtarnamesi daha fazla tercih edilmektedir.

d) Elektronik Tebligat ve Elektronik Bildirim

Malikin elektronik tebligat adresi bildirmiş olması hâlinde çağrı elektronik tebligat yoluyla yapılabilir. Ayrıca uygulamada maliklere SMS, e-posta veya mesajlaşma uygulamaları üzerinden de bildirim yapılabilmektedir. Ancak bu yöntemler tek başına kullanıldığında ispat bakımından her zaman yeterli görülmeyebilir.

e) Bina İlan Panosu ve Ortak Alan İlanları

Toplantı çağrısının apartman girişine asılması veya ortak kullanım alanlarında ilan edilmesi uygulamada sıklıkla başvurulan yöntemlerden biridir. Ancak özellikle binada fiilen oturmayan maliklerin bulunması hâlinde yalnızca ilan yapılması yeterli kabul edilmeyebilir.

f) Muhtarlıkta İlan

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan bazı bildirimlerde muhtarlık ilanı öngörülmüş olmakla birlikte, malikler kurulunun toplantıya çağrılması bakımından tek başına muhtarlık ilanı yapılması her zaman yeterli kabul edilmemektedir. Maliklerin toplantıdan haberdar edilmesini sağlayacak ek yöntemlerin de kullanılması tavsiye edilmektedir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında ileride azınlık paylarının satışına kadar uzanabilecek önemli sonuçlar doğduğundan, toplantıya çağrı işlemlerinin mümkün olduğunca noter ihtarnamesi veya tebligat yoluyla gerçekleştirilmesi isabetli olacaktır. Zira çağrı usulündeki eksiklikler, sonradan alınan kararların ve hatta bu kararlara dayanılarak yapılan pay satışlarının iptal edilmesine kadar varabilecek hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

Örneğimizde yer alan İstanbul ili Kartal ilçesindeki on dört bağımsız bölümlü apartmanda toplantıya çağrı yapılırken bütün maliklere ayrı ayrı bildirim yapılması gerekmektedir. Bir bağımsız bölümün paylı mülkiyete tabi olması hâlinde ise çağrının temsilci olarak belirlenen paydaşa yapılması yeterli olmakla birlikte, uyuşmazlık yaşanmaması adına diğer paydaşların da ayrıca bilgilendirilmesi uygulamada faydalı olacaktır.

4.6. Azınlığa Bildirim

Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan azınlık maliklere noter vasıtasıyla, e-Devlet kapısı üzerinden veya muhtarlıkta ilan yoluyla tebliğ edilir. Bu maliklere teklifi kabul etmeleri için en az on beş gün süre tanınır. Bu süre sonunda teklifi kabul etmeyenlerin payları, SPK lisanslı kuruluşlarca belirlenen rayiç bedel üzerinden açık artırma usulüyle satılmak üzere işleme alınır.

5.1 Genel Olarak Yarısı Bizden Kampanyası

Kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan en önemli sorun, yeniden inşa sürecinin doğurduğu ekonomik güçlüklerdir. Özellikle artan inşaat maliyetleri, birçok riskli yapının dönüştürülmesini zorlaştırmaktadır. Bu ihtiyacın karşılanabilmesi amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından “Yarısı Bizden Kampanyası” başlatılmış ve yeniden inşa süreci için mali destek programı uygulamaya konulmuştur.

Programın temel amacı, riskli yapıların dönüşümünü teşvik etmek ve maliklerin ekonomik yükünü hafifletmektir. Bu kapsamda hak sahiplerine belirli oranlarda hibe, uygun koşullu kredi, kira yardımı ve taşınma desteği sağlanmaktadır. Kampanya özellikle İstanbul ilinde bulunan riskli yapıların dönüştürülmesini hızlandırmayı amaçlamakta olup, destek tutarları Cumhurbaşkanı Kararları ve Bakanlık duyuruları doğrultusunda dönemsel olarak güncellenmektedir.

Yarısı Bizden Kampanyası, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen dönüşüm sürecinin yerine geçen ayrı bir uygulama olmayıp, riskli yapıların dönüştürülmesine yönelik mali destek mekanizması niteliğindedir. Bu nedenle kampanyadan yararlanılabilmesi için öncelikle riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması ve dönüşüm sürecinin Kanun hükümlerine uygun şekilde yürütülmesi gerekmektedir.

5.2. Yerinde Dönüşüm Kavramı

Yerinde dönüşüm, riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın bulunduğu parsel üzerinde yıkılarak yeniden inşa edilmesini ifade etmektedir. Bu modelde malikler mülkiyet haklarını korumakla beraber dönüşüm sürecinin sonunda tekrardan taşınmaz sahibi olmaktadırlar.

Yerinde dönüşüm uygulamaları, kamulaştırma veya rezerv yapı alanlarına nakil yöntemlerinden farklı olarak maliklerin taşınmaz üzerindeki mülkiyet ilişkisini devam ettirmektedir. Bu sebeple uygulamada en sık tercih edilen dönüşüm modeli yerinde dönüşüm yöntemidir.

Çalışma boyunca örnek olarak ele alınan İstanbul ili Kartal ilçesinde bulunan yedi katlı ve on dört bağımsız bölümlü apartman bakımından da dönüşümün mevcut parsel üzerinde gerçekleştirilmesi halinde yerinde dönüşüm modeli uygulanmış olacaktır.

5.3. Yerinde Dönüşüm Sürecinin İşleyişi

Riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra malikler yeniden yapılaşma sürecine ilişkin kararlarını alırlar. Arsa payı çoğunluğuyla alınan karar doğrultusunda yüklenici seçilebilir, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilir veya malikler inşaatı kendi imkânlarıyla gerçekleştirmeyi tercih edebilirler.

Bu aşamada hazırlanacak mimari projeler, statik projeler ve diğer teknik belgeler doğrultusunda ilgili belediyeden yapı ruhsatı alınır. Ruhsat alınmasını takiben mevcut yapı yıkılır ve yeniden inşa süreci başlatılır.

Yerinde dönüşüm uygulamalarında malikler ile yüklenici arasında imzalanacak sözleşmeler özel önem taşımaktadır. Özellikle inşaatın tamamlanma süresi, gecikme halinde uygulanacak yaptırımlar, teminat hükümleri, bağımsız bölüm dağılımları ve ortak alanların kullanım esasları sözleşmelerde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

5.4. Yarısı Bizden Desteğinden Yararlanma Şartları

Yarısı Bizden Kampanyasından yararlanabilmek için öncelikle yapının 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca yeniden inşa sürecine ilişkin gerekli proje ve ruhsat işlemlerinin tamamlanmış olması şarttır.

Başvuru sürecinde genel olarak;

• Riskli yapı tespitine ilişkin belgeler,
• Tapu kayıtları,
• Yapı ruhsatı,
• Mimari proje ve diğer teknik projeler,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyetine ilişkin belgeler,
• Hak sahipliğini gösteren evraklar,

ilgili idareye veya Bakanlık tarafından oluşturulan elektronik sistemlere sunulmaktadır.

Başvuruların incelenmesi sonucunda uygun bulunan projeler destek kapsamına alınmakta ve belirlenen usuller çerçevesinde hak sahiplerine mali destek sağlanmaktadır.

5.5. Desteğin Sağladığı Avantajlar

Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında sağlanan hibe ve kredi destekleri, maliklerin dönüşüm sürecindeki mali yükünü önemli ölçüde azaltmaktadır. Bunun yanında kira ve taşınma yardımları sayesinde dönüşüm sürecinde geçici olarak başka konutlarda ikamet etmek zorunda kalan maliklerin mağduriyetleri de giderilmeye çalışılmaktadır.

Bununla birlikte kampanyadan yararlanılması, maliklerin 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yükümlülüklerini ortadan kaldırmamaktadır. Riskli yapı tespiti, karar alma süreci, azınlık maliklere yapılacak bildirimler ve diğer idari işlemler bakımından Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümlerine uyulması zorunluluğunu korumaktadır.

6.1. Pay Satışına Hazırlık

Riskli yapı tespiti kesinleşen taşınmazlarda, paydaşların arsa payı oranındaki salt çoğunluğu (%50 + 1) ile alınan uygulama kararına katılmayan azınlığın paylarının satışı idari bir süreçtir. Satış sürecinin başlatılabilmesi için öncelikle alınan kararın ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, karara katılmayan maliklere usulüne uygun olarak bildirilmesi gerekir. Bu bildirim; noter vasıtasıyla, e-Devlet Kapısı üzerinden veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle yapılır. Bildirimin yapılmasından itibaren on beş günlük yasal süre içinde teklifi kabul etmeyen maliklerin payları için ilgili Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye (Belediyeye) satış müracaatında bulunulur. Taşınmazın kentsel dönüşüm sürecine onay vermeyen malikler, paylarının satılması sürecinde payları satın alınıncaya kadar karara katılarak paylarının satışını engelleyebilirler.

Müracaat üzerine İdare (Belediye), taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun uyarınca satış işlemine tabi olduğu” yönünde bir şerh düşülmesini ilgili tapu müdürlüğünden yazılı olarak talep eder. Bu şerh, iyi niyetli üçüncü kişilerin taşınmazı devralarak süreci aksatmasını engeller. Satış işlemi için binanın fiilen yıkılmış olması şart değildir.

6.2. Satışa Çıkarılacak Payların Bedellerinin Tespiti

Satışı yapılacak payların asgari bedeli olan rayiç değer, yetkili idare bünyesinde kurulan ve en az üç kişiden oluşan Bedel Tespiti Komisyonu tarafından belirlenir.

• Rayiç Değer Esası: Değer tespitinde, maliklerce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşlarına hazırlatılan güncel raporlardaki veriler gözetilmek zorundadır.

Kanuni Dayanak: 6306 sayılı Kanun Md. 6/1 uyarınca, rayiç değerden az olmamak üzere açık artırma usulü ile satış gerçekleştirilir.

7.1. Açık Artırmaya Katılabilecekler

Satış ihalesine katılım aşamalı olarak düzenlenmiştir:

• İlk Satış: Yapılacak ilk ihaleye hisseleri oranında  salt çoğunluk ile anlaşma sağlayan paydaşlar, sadece katılabilir. Müteahhitler veya üçüncü şahıslar bu aşamada teklif veremezler.
• Tekrarlanan Satışlar: İlk ihalede alıcı çıkmazsa satış tekrarlanır. Bu aşamadan itibaren, salt çoğunluk kararını ve inşaat sözleşmesini aynen kabul eden üçüncü şahıslar da ihaleye katılabilir.

7.2. Açık Artırma Prosedürü

Satış, İdare bünyesindeki Satış Komisyonu marifetiyle yürütülür.

Bildirim: Satışın yeri ve zamanı, kentsel dönüşüm kararı için yeter sayıya sağlayan salt çoğunluk ile sonradan kararda anlaşan paydaşlara, müteahhide ve payı satılacak malike e-Devlet veya muhtarlık ilanı yoluyla tebliğ edilir. Payı satılacak malikin gıyabında da satış yapılabilir.

Pey Sürme: Komisyon başkanı, belirlenen rayiç bedelden az olmamak üzere katılımcılardan sözlü olarak pey sürmelerini ister.

İhale Kararı: En yüksek teklifi veren katılımcıya satış yapılmasına karar verilerek durum bir tutanağa bağlanır.

7.3. Ödeme ve Tescil

İhale üzerinde kalan kişi, satış bedelini yedi gün içerisinde bankada açılan vadeli hesaba yatırmak zorundadır. Alıcı ayrıca, aynı süre içinde salt çoğunlukla imzalanmış olan inşaat sözleşmesini ve diğer belgeleri de şartsız olarak imzalayıp Müdürlüğe sunmalıdır. Ödeme ve imza işlemleri tamamlandıktan sonra, İdare durumu ilgili tapu müdürlüğüne bildirir ve mahkeme kararına gerek kalmaksızın idari yoldan tescil işlemi tamamlanır.

7.4. Payın Açık Artırmada Satılamaması

İhalelerde rayiç bedeli veren bir alıcı çıkmazsa;

• Rezerv Alan ve Riskli Alanlarda: Bu paylar, rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, İdare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
• Riskli Yapılarda: Satış gerçekleşinceye kadar paydaşlara veya anlaşma şartlarını kabul eden üçüncü şahıslara yönelik ihale süreci tekrarlanmaya devam eder.

7.5. Üçüncü Kişilerin İhaleye Katılması

Riskli yapı karar ve şerhi bulunan taşınmazın kat maliklerinin kentsel dönüşüm kararına onay vermeyen azınlıkların paylarının satışa çıkarılması halinde tek bir ihale ile satılamayabilir. Yapılacak ilk ihaleye kentsel dönüşüm kararına onay veren ve sonradan anlaşma sağlayan kat malikleri katılabilir. Yapılacak ilk satış işlemine salt çoğunluktaki malikler dışında herhangi biri katılamayacak olup, ilk satışta anlaşma sağlayan paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. 

İlk satışın sonunda satış gerçekleşmez ise devam eden bir diğer satışa geçilir. Diğer satış müteahhit ve 3. kişilerin katılabileceği satıştır. Kat Malikleri Pey Sürme esnasında bir meblağı teminat olarak yatırmak zorunda değillerdir. Ancak 3. kişiler satışa katılabilmeleri için satış konusu taşınmazın rayiç bedelinin %10’undan az olmamak kaydıyla teminat sunmaları gerekir. Sunulan teminat satış parasının yatırılması, bu 3. kişiye tescilinin yapılmış olması ve ilgili Kat Malikleri Kurulu kararına katılması ve söz konusu dönüşüm projesine de şart ve şerhsiz katılması ve onaylaması ile iade edilecektir.

8.1. Satışın Sonucu

Satış işlemiyle birlikte mülkiyet el değiştirir ve yeni malik, salt çoğunlukla alınan karara ve inşaat sözleşmesine taraf haline gelir. Bu noktadan sonra aynı pay için yeniden satış usulü işletilemez.

8.2. Pay Üzerindeki Takyidatların Durumu

Satılan pay üzerinde ipotek, haciz, intifa veya oturma hakkı gibi kısıtlamaların bulunması satışa engel teşkil etmez.

• Bedel Üzerine Geçme: 6306 sayılı Kanun Md. 6/1 uyarınca, bu haklar satış sonrasında satış bedeli üzerine geçer. Yani demek odur ki artık taşınmaz üzerinde bir haciz/ipotek bulunmayacak bu haciz/ipotek satışta ödenen bedel üzerine geçmektedir. Alacaklı bedelden alacağını tahsil eder, kalan kısım satışı yapılan taşınmazın malikine ödenir.
• Bloke: Alacaklıların haklarını korumak adına, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına Komisyon tarafından bloke koydurulur ve ilgili icra müdürlüğü veya mahkemeye bilgi verilir. Hak sahipleri tatmin edildikten sonra tapudaki eski şerhler resen terkin edilir.

9.1. Satış İşleminin İptali

Pay satışı bir “icrai ve kesin” idari işlem olduğundan yargı denetimine tabidir.

• Dava Süresi ve Mercii: Malikler, satış işleminin kendilerine bildirilmesinden itibaren 30 gün içinde İdare Mahkemelerinde iptal davası açabilirler.
• Yürütmenin Durdurulması (YD): Dava açılması satışı kendiliğinden durdurmadığından, telafisi güç zararların önlenmesi için mutlaka davaya ek talep olarak yürütmenin durulması talebi ile satışın önlenmesi talep edilmelidir.

Satış işleminin iptali istemiyle açılacak davalarda en sık karşılaşılan hukuka aykırılık sebepleri;

• Salt çoğunluğun gerçekte sağlanmamış olması,
• Toplantı çağrılarının usulüne uygun yapılmaması,
• Azınlık maliklere teklifin tebliğ edilmemesi,
• Tebligat sürelerine uyulmaması,
• Bedel tespit komisyonunun hatalı değerleme yapması,
• Açık artırma usulüne aykırı hareket edilmesi,
• İhalenin rekabet koşullarını ortadan kaldıracak şekilde gerçekleştirilmesi,
• Satışa esas alınan uygulama kararının hukuka aykırı olmasıdır.

Danıştay ve Bölge İdare Mahkemeleri kararlarında özellikle tebligat eksiklikleri ile değer tespitindeki hatalar satış işlemlerinin iptal edilmesine sebebiyet verebilmektedir.

• Bedel Farkı Uygulaması: Eğer iptal kararı sadece satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesine dayanıyorsa; hisseyi satın alan malik, belirlenen farkı yasal faiziyle birlikte eski malike ödeyerek işlemi sürdürebilir.

9.2. Satış İşleminin Kesinleşmesi

Yargı kararıyla satışın iptali halinde, mülkiyet haklarının korunması için 7410 sayılı Kanun ile yeni bir düzenleme getirilmiştir:

• Resen Tescil: Satış yargı kararıyla iptal edilirse ve pay henüz üçüncü bir kişiye devredilmemişse, malikin yeni bir tapu davası açmasına gerek kalmadan, Bakanlık bildirimiyle pay resen eski maliki adına tescil edilir. Bu işlem için iptal kararının kesinleşme zorunluluğu veya eski malikin talep etme zorunluluğu aranmamaktadır.
• Kanuni İpotek: Resen tescil sonucunda eski malik payına kavuşurken, satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir.

6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen riskli yapıların dönüştürülmesi süreci, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasında hassas bir denge kurmayı amaçlamaktadır. Kanun koyucu bir yandan afet riskine karşı yapı stokunun süratle yenilenmesini hedeflerken, diğer yandan maliklerin mülkiyet hakkının korunmasına yönelik çeşitli güvenceler öngörmüştür.

Özellikle 2023 yılında yapılan değişikliklerle karar yeter sayısının üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmesi, dönüşüm süreçlerinin hızlandırılması amacına hizmet etmiş; buna karşılık azınlık maliklerin paylarının satışına ilişkin işlemlerin hukuka uygun yürütülmesi gerekliliği daha da önem kazanmıştır.

Bu nedenle riskli yapı tespitinden satış işleminin tamamlanmasına kadar geçen süreçte yapılacak her işlem; bildirim usulleri, toplantı yeter sayıları, değerleme işlemleri ve ihale prosedürü bakımından titizlikle yürütülmelidir. Aksi halde gerçekleştirilen işlemler idari yargı mercileri tarafından iptal edilebilecek ve dönüşüm süreci ciddi şekilde uzayabilecektir.

Uygulamada karşılaşılan uyuşmazlıklar göstermektedir ki, sürecin başlangıcından itibaren uzman teknik ekipler ve hukukçular eşliğinde yürütülmesi hem maliklerin hak kayıplarını önleyecek hem de kentsel dönüşüm projelerinin daha hızlı ve sağlıklı şekilde tamamlanmasını sağlayacaktır.

Stj. Av. Abdulkadir ÖKSÜZ

Av. Mahmut Enes ARSLAN

Av. Muhammed Talha Arslan